2026年，中国住房租赁行业正正在进入一个新的成长阶段。颠末“十四五”期间的大规模扶植筹集，我国保障性租赁住房供给系统已根基成立，行业成长逐渐转向“资产若何持久运营”“现金流若何持续不变”“价值若何被本钱市场承认”。正在这一布景下，ICCRA住房租赁财产研究院正式发布《2026年中国住房租赁市场资产办理演讲》。自2023岁首年月次发布以来，资产办理演讲已持续四年推出，逐渐成为察看中国住房租赁市场资产管剃头展趋向的主要年度研究，也持续记实着行业从”增量扶植”迈向”存量运营”的成长过程。演讲立脚住房租赁行业“投、融、建、管、退”全生命周期，连系16个沉点城市新增项目监测、70余家行业代表机构调研问卷及典型买卖案例，系统呈现2026年中国住房租赁市场正在供给布局、资产运营、财政目标、收并采办卖及将来趋向等方面的最新变化。2026年上半年，ICCRA监测的16个沉点城市共新增集中式租赁住房项目231个，新增房间规模约10。4万间。取2025年上半年比拟，新增项目数量增加47。1%，新增房间规模增加28。4%，市场仍连结较高供给程度。● 从项目性质看，2026年上半年新建类项目占比63。7%，类项目占比36。3%。进一步拆解新建项目能够发觉，存量地盘新建占新建项目标63。0%，专项用地新建占37。0%。这意味着，即即是“新建项目”，也越来越多依托既有地盘资本展开，新增供给仍高度依赖存量资本优化设置装备摆设。● 类项目标来历也呈现较着变化。数据显示，存量贸易办公楼和存量商品房已成为类项目最次要来历，占比别离达到47。9%和47。5%。两者合计跨越95%，反映出住房租赁市场的盘活沉点，正正在由保守酒店、公寓等资产，进一步扩展至贸易办公物业再操纵和存量商品房收储。新增供给继续向焦点城市集中。2026年上半年，上海新增房源占比25。9%，位居16个沉点城市首位；西安、合肥、占比别离达到13。9%、11。4%和10。5%，成为新增供给增加较快的城市。区域款式正正在由单点集中多极增加。正在产物布局方面，2026年上半年新增项目仍以租赁式社区和青年公寓为从。演讲显示，租赁式社区占新增房源总量的53。3%，继续连结第一大产物类型；青年公寓占比40。5%，较2025年有所提拔。高端公寓和宿舍型公寓占比别离为3。9%和2。3%，全体规模较小，但呈现不变弥补态势。这申明，租赁住房市场正逐渐构成“社区化为从、多元化并存”的产风致局。一方面，租赁式社区凭仗规模化开辟、完美配套和家庭敌对型产物劣势，仍是保障性租赁住房和市场化租赁住房的主要供给形态；另一方面，青年公寓、高端公寓、宿舍型公寓等产物也正在环绕分歧客群持续细分。正在项目体量方面，2026年新增项目呈现“两头增加”特征。100间以下项目占比由2025年的17。4%提拔至23。4%，1000间以上超大型项目占比由7。7%提拔至10。4%。这反映出市场一方面通过中小体量项目盘活存量资产，另一方面仍通过大型租赁社区实现规模化运营。ICCRA调研显示，受访机构正在租赁住房营业中呈现较着的多本能机能复合特征。此中，承担资产办理本能机能和项目运营本能机能的机构占比均为64。71%，承担投资本能机能的机构占比为61。76%，承担资产持有本能机能的机构占比为52。94%。这申明，行业从体曾经不再局限于单一开辟、单一运营或单一投资脚色，而是逐渐向“投资—持有—资产办理—运营”一体化能力演进。从机构管理上看，50。00%的受访机构曾经针对租赁住房营业设立资产办理部分；正在运营办理模式上，64。71%的机构采用“自有品牌、自行组建团队办理”模式，成为当前最次要的运营体例。自从运营、专业资管和组织能力扶植，正正在成为住房租赁企业持久合作力的主要根本。从收入目标看，2026年上半年租赁住房项目加权平均出租率达到91。73%，全体连结高位。此中，青年公寓出租率为93。68%，租赁式社区为90。69%，显示出较强的需求支持。房钱坪效方面，高端公寓仍连结最高程度，为8。32元/天/㎡；青年公寓、宿舍型公寓和租赁式社区别离为2。38元/天/㎡、2。64元/天/㎡和2。09元/天/㎡。续约率正正在成为新的焦点运营目标。数据显示，青年公寓续约率达到62。74%，租赁式社区约为60。16%，高端公寓为53。42%，宿舍型公寓为43。40%。若是说过去行业最关心出租率，那么将来“出租率+续约率”将配合权衡项目运营质量和持久现金流不变性。正在融资端，低成本资金劣势进一步凸显。调研显示，52。94%的受访机构分析融资成本节制正在3%以内，23。53%的机构融资成本位于3%—5%区间。也就是说，跨越七成机构融资成本正在5%以内，头部机构和信用较强从体的融资劣势较着。演讲认为，2026年住房租赁行业的大买卖逻辑正正在从“买物业”转向“买资产、买平台、买运营能力”。调研显示，正在资产收购过程中，机构认为难度最高的是价钱评估，平均得分为3。59分；经济可行性测算为3。41分。标的筛选方面，机构最关心具体区位，得分8。74分；其次为所正在城市8。65分、这申明，城市根基面、微不雅区位、买卖价钱和将来退出能力，正正在配合形成资产判断系统。投资收益方面，44。12%的受访机构次要关心IRR，还有44。12%的机构暗示ROI和IRR两者均看。受访机构对ROI的平均预期为6。59%，对IRR的平均预期为7。62%。本钱化率预期则随城市能级下降而提高，一线%，新一线%，二线%，三线%。52。94%的机构认为买卖将较着或小幅上升，32。35%认为市场将连结不变。这表白，正在存量资产盘活、REITs扩容和持久资金进入的配合感化下，租赁住房收并购市场仍具备布局性机遇。手艺层面，拆卸式拆修和模块化建建正遭到行业关心。调研显示，41。17%的机构对拆卸式拆修暗示“比力接管”或“很是接管”，50。00%的机构对模块化建建暗示“比力接管”或“很是接管”。跟着“好房子”扶植、绿色低碳和全生命周期成本办理要求提拔，工业化建制和拆卸式拆修无望成为行业降本增效、提拔质量的主要标的目的。式调研中，机构次要集中正在五个方面：完美退出机制、完美政策系统、提高资产获取取能力、提拔资产运营能力、提高项目投资收益和运营不变性。此中，REITs、机构间REITs、持有型不动产ABS等退出东西被频频提及，申明“退”仍是将来行业闭环中最需要完美的环节。全体来看，2026年中国住房租赁行业曾经由“规模扩张”进入“存量价值创制”阶段。将来的合作，不再是简单的项目数量合作，而是资产获取能力、运营办理能力、本钱运做能力和价值创制能力的分析合作。ICCRA将持续开展住房租赁市场监测取资产办理研究，为政策制定、机构投资、企业运营和本钱决策供给专业参考，鞭策中国住房租赁行业迈向愈加规范、成熟和可持续的成长新阶段。
